最近、こんな裁判の判決が出ました。以下に、わかりやすく簡単にまとめてみました。
これを見て皆さんはどう思いますか？　

取引の流れ

　この事件の争点は、譲渡土地の譲渡収入金額の評価如何で、これらの点に関する税務署と原告�]の主張は以下のとおりでした。

争点
【１】互いの売買契約は一体のものとして交換契約とするべきか
【２】交換契約とした場合の譲渡土地の譲渡収入金額は、Ｙ会社が購入した土地の価額５億８千万円に相殺差額１億８千万円を加えた額とするべきか
【３】交換契約ではないとした場合、譲渡契約で合意された売買代金をもって譲渡収入金額とするべきか

−（税務署の主張）−
【１】に対して
　当事者の採用した契約解釈で譲渡所得金額を算定した場合、納税者は、その所有する不動産を他の不動産と交換するに当たり、任意の売買代金を定めて各別の売買契約書を作成しさえすれば容易に譲渡所得金額を圧縮できることになり、このような結果は、譲渡所得課税の趣旨を没却し、課税の公平を害する。

争点【２】に対して
　今回の件の譲渡資産は、譲渡で得られたお金以外の物又は権利の客観的価値に変換したとみるべきで、�]は、お金以外の物又は権利の客観的価値を受けたというべきである。したがって、譲渡所得課税の目的からすれば、譲渡資産の対価がお金以外の物又は権利である場合には、その対価である物又は権利の客観的価値すなわち時価により収入すべき金額で認識するべきであるということになる。所得税法三六条二項は、この趣旨を規定したものである。�]さんの譲渡土地の譲渡収入金額は、購入土地の価額７億９０００万円と相殺差額１億８０００万円の合計９億７０００万円になる。

争点【３】に対して
　仮に、交換契約ではないとしても、各売買契約書に記載された売買代金額は時価ではない。売買契約書に記載された売買代金額は時価とはかけ離れた、単に計算上算定されたものにすぎない。この売買代金額は、譲渡土地の値上がり益が具体化したものとはいえず、これをに譲渡所得課税を課することは、対価のうちに具体化された資産の値上がり益に対して課税するという譲渡所得課税の趣旨に反するものである。以上のような観点から取引をみると、�]は代金ではなく、７億９千万円の土地と相殺差額１億８千万円を取得できるからこそ土地を譲渡し、Ｙ会社も代金ではなく、�]の土地を取得できるからこそ、７億９千万円の土地と１億８千万円を支出したのであるから、�]が譲渡土地の値上がり益の具体化として得た利益が、７億９千万円の土地と相殺差額１億８千万円であることは明らかである。

−（原告�]の主張）−
争点【１】に対して
　この譲渡契約は別個独立のものである。原告�]がした取引は、いわゆる「土地の買い換え」であり、何ら特殊な取引ではない。同時に行われた別個の売買契約については、別個の課税の対象となると考えるべきである。それぞれの対価が不当に安ければ、別の課税問題（贈与税など）が生じるだけであり、譲渡土地の譲渡所得とは何ら関係がない。

争点【２】対して
　仮に、Ｙ会社の土地の取得価額を基礎として譲渡収入金額を算定することが不当でないとしても、７億９０００万円をそのまま土地の価額と認定するのは、地上げした価格を正常な取引価格であるかのように取扱っている点で全く不当である。Ｙ会社がＡから購入した土地は、もともと借地人Ｂが借地権を有しており、この借地人を退去の上明け渡させるには、借地権の価格のほかに、高額の立退料が必要であるし、建物の買取ないし収去費用も必要となる。借地人や借家人の立退を要する不動産の売買は、更地の売買価格とは全く違った値段設定になるのは当然であり税務署がこれらの事情を一切無視して、Ｙ会社の取得価額の合計を土地そのものの対価の基礎とするのは、余りにも乱暴な常識に反する判断と言わざるを得ない。

争点【３】に対して
　土地の譲渡価額５億８０００万円は、取引相場に対応した適正額である。土地の前面道路の基準値価格をもとにして、路線価の比率で本件譲渡土地の価格を算出すると、一平方メートル４０１万６８９８円となる。これに本件譲渡土地の面積を乗じてその価格を求めると、５億２３４０万１８０９円となる。したがって、譲渡契約における価額が低廉であるということはできない。


−裁判所判断−
争点【１】互いの売買契約は一体のものとして交換契約とするべきか
　所得税法三三条一項、三項、三六条一項、二項、五九条一項のこれらの規定からすると、所得税法は、売買によって行われた場合には、著しく低い価額でない限りは取引当事者が合意した代金額をそのまま収入金額とするのに対し、交換によって行われた場合は、交換によって取得した物等の時価をもって収入金額としていることが明らかである。民法上も売買と交換が定められているが、法律上一方が原則で他方が例外といった関係は規定されておらず、所得税法の前記の定めは、当然にこのような売買と交換との関係を前提とするものと解すべきものであって、このように自由に選択可能な法形式間において課税上の取扱いにのみ差異を設けている以上、納税者が選択した法形式に従った課税をするのが所得税法の趣旨である

争点【２】 交換契約とした場合の譲渡土地の譲渡収入金額は、Ｙ会社が購入した土地の価額５億８千万円に相殺差額１億８千万円を加えた額とするべきか
　それぞれの土地の売買価額は取引により原告�]の側で代替の土地を取得した上に税金を支払っても損失とならないようにするという条件等を受け入れて決定したものである。また、売買契約における売買代金額は、当事者の合意によって定まるものであって、それは必ずしも時価をそのまま反映しなければならないものではなくまた、税法上も、売買契約における譲渡所得を常に移転される財産権の時価と一致させるべきとの扱いにはなっていないのであるから、当事者が、税負担の問題を含めた様々な取引条件を勘案の上、時価と異なる代金額を定めたからといって、そのこと自体から、売買契約の契約としての類型性が失われるわけではない。
　以上によれば、原告�]がＹ会社に対して土地を代金５億８０００万円で売却するとともに、Ｙ会社から原告�]が土地を代金４億円で購入したものである。

争点【３】本件譲渡契約において合意された売買代金をもって譲渡収入金額とすべきか否か
　原告�]は、契約に基づき代金５億８０００万円で土地を譲渡したものであるから、左記金額をもって譲渡収入金額とすべきである。譲渡所得に対する課税は、（資産が譲渡によって所有者の手を離れるのを機会に、その所有期間中の増加益を清算して、これに課税する趣旨のものであり、売買によって資産の移転が対価の受入れを伴うときは、増加益は対価のうちに具体化されるので、これを課税対象としてとらえたものであると解されるところ）つまり、譲渡を繰り返すごとに土地の値上がり益は精算されていくということ。当事者間において合意された金額と時価との間に不均衡があり値上がり益がみかけ上は過少であったとしても、法はこれに介入せず、結果として土地の値上がり益に対する課税が繰り延べられることになってもやむを得ないものとする法制が取られている。このような法制からすると、本件取引においても、仮に譲渡土地が時価に比較すると低い価額で他に譲渡されたこになり、これによって原告�]の譲渡所得に対する税負担が軽減されることとなったとしても、その譲渡が著しく低い対価による譲渡に当たらない以上、その軽減された部分に対応する課税負担は後に繰り延べられることを法律自体が予定しているものというべきである。原告のした確定申告には違法事由が見当たらず適正なものであったというべきことになる。


●私見　裁判所の判断への疑問
　このような司法判断が下されましたが、当事者が交換契約ではなく、売買契約を選択締結した場合には、これを否認し、交換契約と認定しての課税処分を行うことは出来ないという裁判所の判断には疑問がのこります。民法は、売買（民法５５５条）と、交換（５８６条）を区別していますが、所得税法には５８条の規定で「固定資産の交換についての譲渡所得の特例」がありますが、特定の交換契約について特例を定めたもので他にないように思います。契約の種類が何かというのではなく、結局、所得税法３３条の「総収入金額から････費用の額の合計額を控除し、その残額」として譲渡所得が計算され、そして所得税法３６条は、「総収入金額に算入すべき金額」は「その年において収入すべき金額（金銭以外の物又は権利その他経済的な利益をもつて収入する場合には、その金銭以外の物又は権利その他経済的な利益の価額）とする」と規定しています。原告�]が土地を売却して得た経済的な利益は幾らか、これが所得税法に規定する譲渡所得だと思うのですが、これが原告�]の受け取った現金１億８千万円だけだったとは思えません。これに加えて、土地を４億円（時価７億９千万円、もっともこの時価にも疑義がありますが....）で購入できるオプション契約（権利）なくしては原告も売買契約には至らなかったと思います。結局、裁判所が判断した「売買か交換か」ではなく、「原告�]が得た経済的な利益は幾らか」ということになると思うのですが．．．。また、バブル絶頂期の土地転がしでの時価７億９千万円の認定もあくまでも参考価額の一つであって、この価額を土地の時価と認定するのは強引すぎるように思います。
　 しかし、実際のところは実務上は否認されるケースがほとんどのようです。
　長くなりましたが、次回からはもっと短く端的に判例紹介していこうと思います。

以下に参考条文を掲載しました。

詳細は以下の判例の原文をご覧下さい。
　東京地方裁判所　平成８年（行ウ）第８９号
　東京高等裁判所　平成１３年（行コ）第１１８号

ＢＡＣＫ